お知らせNEWS
2024/09/17不動産売却シュミレーションの利用方法
不動産売却をお考えの皆様に向けてお役立ちコラムをお送りいたします。今回は「不動産売却シミュレーションの利用方法」というテーマです。ぜひご一読ください。
初めての不動産売却を検討される際、発生する税金や実際の手取り額をあらかじめ把握したいと思う方も多いでしょう。そんな方には、「不動産売却のシミュレーション」の利用がおすすめです。しかし、シミュレーションの入力方法が分からず、お困りの方も多いはずです。
そこで、シミュレーションの手順を理解したい方向けに、不動産売却のシミュレーションの基礎知識を分かりやすく解説します。シミュレーションの実施方法と押さえるべきポイントを丁寧にお伝えします。
（1）不動産売却のシミュレーションに必要な項目は4つだけ
「不動産売却のシミュレーションってどうやって行えばいいの？」という疑問がある方は、「不動産売却シミュレーション」と検索して、シミュレーションサービスを探してみてください。これらのサービスを利用すれば、以下の項目を入力することによって不動産売却のシミュレーションを実施できます。
- 想定売却価格
- 住宅ローン残高
- 諸経費
- 所有期間
ただし、「すぐ分かる項目」もあれば、「自分では判断できない項目」もありますので、各項目の特徴や調べ方を詳しく解説します。
（2）想定売却価格とは？
想定売却価格とは、売却する不動産が「いくらで売れるのか」という予想を立てた金額のことです。詳細な売却価格は、不動産仲介業者などのプロでなければ分かりませんが、次の方法を活用すれば、素人でもすぐに想定売却価格を把握できます。
- 実勢価格の調査：国土交通省の「土地総合情報システム（不動産取引価格情報検索）」から全国の不動産価格情報を検索できます。
- 相続税路線価：主要道路に面する宅地1m²当たりの評価額のことで、一般社団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」から価格を検索できます。
上記の方法で価格を算出すれば、想定売却価格を入力できます。また、不動産関連の知り合いがいる場合、直接金額を確認するのもおすすめです。
（3）住宅ローン残高とは？
住宅ローン残高とは、支払いが終わっていない住宅ローンの残り金額のことです。既に完済している場合は「0」と入力しましょう。まだ完済していない場合は、次の方法で残高をチェックしてみてください。
- 郵送されてくる「返済予定表」をチェックする
- 確定申告用として郵送される「残高証明書」をチェックする
- 借り入れ金融機関の「Webサイト」をチェックする
- 借り入れ金融機関の「窓口」でチェックする
最も簡単なのは、Webサイトから残高を確認する方法です。ログインして残高を確認してみましょう。
（4）諸経費とは？
諸経費とは、不動産売却にかかる次の費用のことです。
- 不動産仲介業者の手数料
- 住宅ローン返済手数料
- 登記費用
- 測量費用
- 解体費用
- 家財処分費用
中でも大きな割合を占めるのが「不動産仲介業者の手数料」「測量費用」「解体費用」です。以下に算出方法を整理しましたので、実際に計算してみてください。
【不動産仲介業者の手数料】
- 売却価格が200万円以下の場合：売却価格×5.5%
- 売却価格が200万円を超えて400万円以下の場合：売却価格×4.4%
- 売却価格が400万円を超える場合：売却価格×3.3%
【測量費用】
市や国の立会いの有無によって、30～100万円と差があります。平均として65万円を参考にしましょう。
【解体費用】
- 木造の場合：3～5万円/坪
- 鉄骨造の場合：4～6万円/坪
- RC造の場合：4～7万円/坪
（5）所有期間とは？
所有期間は、不動産の取得の日から引き続き所有していた期間のことです。所有期間の入力は、課税項目である「譲渡所得税額」を大きく左右します。5年を契機に税率が大きく異なるので、売却する不動産の所有期間が何年かを確認してみてください。
以上、シミュレーションの入力項目の特徴や調べ方を説明しました。各項目の調査・入力が完了すれば、不動産売却のシミュレーションが正確に算出できます。どうしても分からない項目がある場合は、おおよそで仮入力するのもひとつの手です。「いくら手元に残るのか」「いくら税金がかかるのか」を知りたい方は、ご参考にしていただけると幸いです。